О системе кредитования жилищного строительства

Метки:

О системе кредитования жилищного строительства

Приоритетным направлением государственной жилищной политики России на ближайшую перспективу является увеличение объемов инвестиций в строительную отрасль. Особое место при этом занимает долгосрочное жилищное кредитование.

Сантехнические работы Вам качественно выполнят мастера, которых Вы сможете найти на сайте kabanchik.com.ua

В теории существует два принципиальных подхода к организации системы ипотечного кредитования Традиционно их называют — замкнутая и открытая модель. Различия заключаются в способах привлечения кредитных ресурсов.

Замкнутая модель привлечения основана на согласии участника накопить на счете в течение оговоренного периода времени определенную долю средств с целью дальнейшего получения ссуды под низкую процентную ставку. Основа данной модели — накопительные депозиты вкладчиков. Аккумулируемые на счетах средства граждан с целью будущего приобретения жилья направляются на финансирование ипотечных займов вкладчикам, которые в свою очередь исполнили обязательства, оговоренные в договоре. По такому принципу действовали в свое время кассы взаимопомощи. Данная модель отражена в строительно-сберегательных кассах. Большой опыт организаций, функционирующих на принципах данной модели, накоплен в Германии и Австрии. Наиболее важным недостатком считается необходимость постоянного привлечения новых ресурсов наподобие «финансовой пирамиды», что обусловливает огромную роль государства в обеспечение контроля и прозрачности (гласности) функционирования ссудной организации.

Открытая модель предполагает привлечение в систему ипотечного кредитования необходимых ресурсов с финансового рынка на текущих рыночных условиях через эмиссию ценных бумаг. Необходимым условием является заинтересованность институциональных инвесторов в ценных бумагах, обеспеченных закладными. Процентная ставка выше, чем в замкнутой системе, но преимущество заключается в отсутствии обязательного накопительного периода, а также большим по объему кредитом. В свою очередь, открытая модель привлечения финансовых ресурсов может быть одноуровневой или двухуровневой.

Одноуровневая схема предполагает, что кредитная организация самостоятельно выпускает и размещает ипотечные облигации под обеспечение выданных ипотечных кредитов с целью рефинансирования этих же кредитов.

Двухуровневая схема помимо возможности самостоятельного привлечения кредитором средств предполагает наличие на финансовом рынке специализированных организаций по скупке ипотечных кредитов. Такие финансовые посредники лавируют между интересами кредиторов и институциональных инвесторов. Они формируют пулы закладных, имеющих одинаковые по качеству характеристики, и эмитируют ипотечные ценные бумаги.

Основная задача специализированного посредника — быстро и недорого привлечь средства на рефинансирование кредитов. Сделать это возможно на развитом национальном рынке капитала. Эффект масштаба и передовые технологии финансового инжиниринга позволяют значительно снизить издержки на привлечение средств Также положительный эффект оказывает перераспределение рисков между участниками первичного и вторичного рынков.

Отличительная черта двухуровневой системы — наличие активно функционирующего фондового рынка. Например, в США рынок ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью, опережает рынок корпоративных ценных бумаг и практически сравнялся по объему размещения средств с рынком казначейских обязательств. Рынок недвижимости традиционно показывает стабильный доход, сравнимый с доходностью по корпоративным бумагам.

На вторичном рынке крупнейшими игроками являются страховые и пенсионные фонды — инвесторы, которые имеют интерес «длинных» инвестиций. До 1970-х годов фонды США были ориентированы почти исключительно на акции и облигации. После принятия закона о защите пенсионных доходов наемных рабочих (ERISA) в 1974 г законодателем был закреплен принцип диверсификации. Вскоре недвижимость как важный объект инвестиционного рынка заняла достойное место в портфелях активов. Система стройсбережений — наиболее развитая форма финансирования ипотечного кредитования в Европе. Стройсберкассы — основной институт инвестирования жилищной сферы в Германии. Сегодня строительство каждых трех из четырех единиц жилья финансируется с участием системы жилищных стройсбережений Государство стимулирует участие населения в накопительных программах стройсберкасс. Если вкладчик в течение 6-7 лет накапливал свои деньги, то государство выдает субсидию в размере 10% стоимости приобретаемого жилья. Субсидия выдается в любом случае, так как деньги вкладчика работали в реальном секторе экономики и с их помощью кредитовались другие участники программы стройсбережений. Применяются и другие стимулирующие формы поддержки вкладчиков государством — денежные дотации на погашение процентов и налоговые льготы. Таким образом, государство не только осуществляет социальную поддержку, но и получает экономический эффект.

Во Франции широко развиты ипотечные накопительные программы, участвуя в которых можно претендовать на государственную ипотечную премию. Ставки по кредитам в накопительных банковских программах ниже рыночных на 4-5%. В Великобритании функционирует система строительных обществ. Механизм их работы похож на деятельность немецких стройсберкасс, но для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества.

В системе сберегательных обществ во Франции финансируются около 80% ипотечных сделок, в Бельгии 50%, в Австрии 35%. В целом объем непогашенной ипотечной задолженности в Европе сегодня составляет около 30% ВВП. Страны Европейского Союза унифицируют правила регулирования рынка ипотечного кредитования. Но различия в правовой и налоговой системах, в механизмах финансирования и историческом опыте развития систем затрудняют формирование единого рынка ипотечного кредитования Союза.

В Америке преобладающая форма ипотечного кредитования существенно отличается от европейской. Система жилищною финансирования в США отличается высокой сложностью организации, в которой функционирует множество разнообразных учреждений. Следствием позиции правительства в отношении национального рынка ипотечного кредитования явились мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования — проблему кредитных ресурсов. Для этого были созданы специализированные государственные организации — Федеральная национальная ипотечная ассоциация и Корпорация жилищного кредитования. Эти организации скупают ипотеки и под их обеспечение выпускают ценные бумаги, гарантированные государством. На сегодняшний день данные компании формально не являются госсобственностью, но остаются подконтрольными государству. Благодаря этому они лидируют, контролируя 40% национального рынка ипотечного кредитования. Эти агентства определяют общие стандарты выдачи и обслуживания ипотечных кредитов. С помощью передовых технологий финансового инжиниринга они привлекают средства на рынок ипотек по ставкам несколько ниже, чем на частном рынке, осуществляют специальные программы повышения доступности кредитов для семей с низкими доходами, а также с помощью механизма рефинансирования кредитных операций сглаживают циклические колебания на рынке.

В Канаде широко развита система ипотечных банков. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. С целью активизации рынка ипотечного кредитования была создана Канадская ипотечная и жилищная корпорация, задачи которой — приобретение закладных и выпуск ипотечных ценных бумаг, а также гарантирование сделок на вторичном рынке закладных, выступая на нем от имени правительства страны.

В Японии и Китае активную позицию в решении жилищного вопроса помимо государства занимают крупные компании, предоставляя ипотечные кредиты через банк, входящий в холдинг, на условиях более привлекательных, нежели рыночные.

Успешное формирование и развитие национальных систем ипотечного кредитования в странах с развитой экономикой стало возможным благодаря законодательной и налоговой политике государств, направленной на поддержку и развитие национальной ипотечной системы.

В России создаются разнообразные формы жилищного кредитования. Все большее число банков инициируют проекты ипотечного кредитования: Сбербанк РФ, Собинбанк, КБ «Московское инвестиционное агентство» и др. Наиболее заметны на формирующемся рынке иностранные банки Райффайзенбанк Австрия и Дельта Кредит банк. В частности Дельта Кредит банк привлек к участию в своей программе кредитования около 20 отечественных банков. Предлагаемые ипотечные проекты банков, представленные в Москве, Санкт-Петербурге и некоторых больших городах, предлагают непомерно высокую стоимость кредитных продуктов для населения преобладающего большинства российских городов.

Большие надежды возложены на активизировавшее деятельность. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Основная стратегическая задача — привлечь средства путем размещения на фондовом рынке ценных бумаг с целью рефинансирования кредитов и организовать взаимодействие участников на этом рынке. Развитая территориальная сеть, поддержка федеральных и региональных властей, грамотный организационный и финансовый менеджмент, а также поддержка государственного аппарата в отношении доступа к длинным инвестициям позволят существенно повысить эффективность банковского ипотечного кредита в России.

Вариант долевого строительства с рассрочкой платежа предлагают застройщики жилой недвижимости. В условиях низкого платежеспособного спроса на жилье и ограниченности банковского кредитования застройщики стали самостоятельно привлекать денежные ресурсы населения, предлагая постепенную оплату строящегося жилья (долевое строительство). При долевом строительстве присутствует риск неоправданного по времени затягивания возведения жилья, что позволяет строителям под «нулевой» процент пользоваться привлеченными средствами граждан, а также риск незавершения строительства или его удорожания в ходе строительства.

Региональные власти разрабатывают и внедряют различные схемы обеспечения жильем населения. Наиболее известные программы реализованы Межрегиональной ассоциацией ипотечных фондов (МАИФ) и правительством Башкортостана. Схема кредитования «Эффект» разработана Межрегиональной ипотечной компанией (МИК) и Международным институтом строительства (МИС) и сейчас по схеме работает множество некоммерческих фондов МАИФ. Например, в Норильске реализуется программа переселения населения в более благоприятные по климатическим и экологическим условиям территории.

В Башкортостане существует программа Президента республики по развитию системы долгосрочного жилищного кредитования населения. В рамках программы создано ОАО «Уфимское городское агентство ипотечного кредитования», которое оказывает услуги кредитования тем, кто проживает в Уфе. Характерной чертой является вовлечение помимо бюджетных финансов средств промышленных предприятий города в форме недостроя, строительных материалов и трудовой силы.

Правительство Московской области инициировало создание кооператива Подмосковье и Ипотечной корпорации Московской области. Под программу ведется целевая застройка жилья.

Существующая макроэкономическая ситуация характеризуется низкими доходами. Недостаточный платежеспособный спрос населения на жилье в совокупности с практическим отсутствием накоплений не позволяют инициировать масштабные ипотечные проекты. Практика жилищного ипотечного кредитования в России носит достаточно ограниченный характер из-за ряда проблем, основная из которых — трудность формирования кредитными организациями ресурсной базы долгосрочных ипотечных кредитов.

Традиционно в России самым привлекательным источником инвестиций был и остается государственный бюджет. Некоторые российские, в основном региональные, компании привлекают данные средства с целью дальнейшего жилищного кредитования населения без привлечения средств из других источников. Эффективность использования этих средств спорная, да и для реализации масштабных проектов региональных бюджетных средств недостаточно.

Самостоятельно финансировать ипотечные программы большинство российских банков не имеет возможности в связи с недостаточностью объема долгосрочных депозитов. Банки предпочитают краткосрочное кредитование с высокой оборачиваемостью активов. Лишь 7% всего объема кредитов выдается на срок более 3 лет.

Процесс привлечения средств на российском финансовом рынке не позволяет использовать преимущества ипотеки из-за отсутствия закона об ипотечных ценных бумагах.

Необходим доступ к длинным средствам. Такие средства могут предоставить западные кредитные институты.

Международные экономисты уделяют все больше внимания России как стране, в которую можно направлять инвестиции.

Некоторые банки, имеющие нероссийское происхождение, довольно успешно реализуют направления по кредитованию физических лиц на приобретение жилья. Они же и являются наиболее известными лидерами и конкурентоспособными ипотечными кредитными организациями.

Идеальными российскими экономическими структурами, в которых возможно с наибольшим успехом внедрить ту или иную модель ипотечного кредитования, являются крупные финансово-промышленные группы. Они имеют бесспорные преимущества перед другими участниками развивающегося рынка ипотечного кредитования.

Наличие в составе группы институциональных инвесторов (негосударственного пенсионного и страхового фондов), кредитных организаций, строительных мощностей, компаний, управляющих фондами, и т.д. позволяет сформировать замкнутые системы ипотечного кредитования в рамках единой группы компаний, тем самым достигается синергетический эффект.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *