Малоэтажное жилище: проблемы технического регулирования

Малоэтажное жилище

Малоэтажное жилищное строительство — динамично развивающийся сектор строительного комплекса страны. Ежегодно его доля составляет более 40 процентов вновь вводимого жилфонда. Частный дом, малоэтажное жилище становятся основным видом доступного жилья.

Но перспективы дальнейшего увеличения объемов индивидуального домостроения во многом будут определяться оперативностью создания и обоснованностью его новой нормативной базы на основе принципов технического регулирования.

Жилищный фонд страны состоит из квартир в многоэтажных жилых зданиях и одноквартирных (односемейных) или многоквартирных малоэтажных домов. Такие дома представляют сегодня более половины жилфонда России и являются в основном деревянными жилыми зданиями.

Малоэтажный дом — особый вид жилфонда От квартиры в многоэтажном доме его отличают более заметное социально-типологическое разнообразие, широкая палитра архитектурных решений, учитывающих региональные и национальные традиции, большая автономность, наличие, как правило, земельного участка и др. Все это обуславливает специфичные критерии качества этого вида жилфонда и подходы к его техническому регулированию.

Малоэтажное жилище и малоэтажный дом-—не синонимы, а понятия различного содержания. Если малоэтажный дом лишь малоэтажное жилое здание, обустроенное и используемое человеком, то малоэтажное жилище — это малоэтажный дом с земельным участком, хозяйственными и вспомогательными постройками, друга ми объектами при доме.

Социальная дифференциация населения в последние годы сформировала три основных типа малоэтажных домов: односемейные престижные (элитарные), односемейные доступные (экономичные) и — преимущественно многоквартирные—социальные дома. Первый и третий типы сегодня представляют примерно по 10 процентов вновь вводимого малоэтажного жилфонда, а второй — около 75—80 процентов, т. е. основным типом индивидуального жилищного строительства является доступное жилище. При этом престижным и доступным является именно малоэтажное жилище, т. к. оно располагает обычно земельным участком значительной площади (от 0,06—0,1га до нескольких гектаров, особенно при крестьянских (фермерских) хозяйствах) и несколькими постройками. При малоэтажных домах социального типа может быть земельный участок лишь минимальных размеров.

Цикл существования малоэтажных домов имеет свои особенности, отличающие его от цикла существования общепромышленной продукции, стадии которого (производство, эксплуатация, хранение, перевозка, реализация, утилизация) определены ФЗ «О техническом регулировании». Цикл существования малоэтажного дома более точно описывается следующими последовательно реализуемыми основными стадиями: проектирование, изготовление и комплектация, хранение, перевозка, монтаж (строительство), эксплуатация, утилизация.

Проектирование — основная, определяющая стадия. Именно проект определяет важнейшие параметры малоэтажного дома: его долговечность и надежность, комфортность и безопасность проживания в нем, т. е. реализует вербальную формулу — представление о современном частном доме, долго и удобно жить в красивом собственном доме. Остальные стадии — это этапы претворения проекта в материальный объект и нормального его использования. Поэтому проектирование должно иметь наиболее современную и достаточную нормативную базу Одновременно следует учитывать, что престижное жилище создается по индивидуальным проектам, социальное — как правило, по типовым проектам, а доступное имеет сейчас свой весьма упрощенный порядок проектного обеспечения Этот порядок требует более детального рассмотрения.

Имеющаяся нормативная база проектирования доступного малоэтажного жилища не отличается достаточностью и комплексностью, базируется на общежилищных, в основном для многоэтажных домов, нормативах и положениях, допускает весьма упрощенный порядок проектирования этого вида жилища Так, свод правил «Разработка, согласование, утверждение, состав проектно-планировочной документации на застройку территорий малоэтажного жилищного строительства» (СП 11-111, введенный с 01.01.2000 г.) прямо предусматривает (п. 4.8) упрощенный порядок разработки, согласования, утверждения и состав проектной документации для индивидуального жилищного строительства.

Согласно приложению 8 этого СП в состав проекта частного жилого дома могут входить: ситуационный план, генплан участка и его топосъемка, фасады здания и планы его фундамента, этажей, подвала, перекрытий, стропильной системы и кровли, общая пояснительная записка, чертежи инженерного обеспечения (если оно включено в задание на проектирование). Другой документ — СНиП 31-02 «Дома жилые одноквартирные», введенный в 2002 г., —предусматривает (п. 4.3), что состав инженерного оборудования, как и состав помещений, их размеры и функциональную взаимосвязь определяет сам застройщик. Из всех возможных видов безопасности, которые могут быть присущи частным домам и которые должны в соответствии с ФЗ регламентироваться нормативными документами, данные СНиП определяют лишь общие положения механической и пожарной безопасности. Поэтому можно считать, что доступное малоэтажное жилище сегодня изначально, со стадии проектирования, не соответствует принципам технического регулирования.

Техническое регулирование — это прежде всего правовое регулирование отношений в области установления, применения и исполнения обязательных (в формате технических регламентов) или добровольных (в виде национальных стандартов или стандартов организаций) требований к продукции и стадиям ее существования. Применительно к малоэтажному жилищу это может быть определено как:

установление в технических регламентах и стандартах видов безопасности, условий их обеспечения, оценки степени риска причинения вреда на всех стадиях существования малоэтажного жилища, применение требований, норм и положений технических регламентов и стандартов при создании (проектировании) малоэтажного жилища, исполнение требований, норм и положений технических регламентов и стандартов, проектных решений при изготовлении и комплектации частей жилого здания и построек, выборе и оценке земельного участка, строительстве и эксплуатации дома и даже при его разборке после полного износа или разрушения.
Следовательно, ключевая проблема в системе технического регулирования малоэтажного жилища вообще и доступного в частности может характеризоваться как методологическое обеспечение регламентов и стандартов на этот вид жилища и разработки самой системы.

Малоэтажное жилище как объект технического регулирования имеет ряд существенных особенностей, без учета которых невозможно создать систему объективных и действенных правовых отношений в этом секторе строительного комплекса. Во-первых, малоэтажное жилище — сложный вид продукции длительного пользования, состоящий из дома, земельного участка и построек; их параметры непосредственно определяют качество жилища. Во-вторых, как уже отмечалось, малоэтажное жилище имеет свои, только ему присущие, стадии существования.

В-третьих, виды безопасности, определенные ст. ст. 7 и 8 ФЗ, не в полной мере учитывают и характеризуют особенности малоэтажного жилища.

Так как цель технических регламентов — обязательного документа в системе технического регулирования—защита жизни или здоровья граждан, имущества, охрана окружающей среды и предупреждение действий, вводящих в заблуждение приобретателей продукции, то без учета этих особенностей затруднительно выработать подходы к нормированию параметров малоэтажного жилища.

Природа и функции компонентов малоэтажного жилища (дом, земельный участок, постройки) существенно различаются, и необходима система интеграции их параметров в общую оценку жилища. Критериями интеграции в первом приближении могут быть ключевые понятия приведенной выше вербальной формулы: должны приниматься во внимание и регламентироваться параметры, обеспечивающие комфортное состояние жилища и его безопасность в течение длительного времени, т. е. не меньше расчетного срока службы дома. Специфика цикла существования малоэтажного жилища заключается не только в особенностях его стадий, но и в еще практикуемой разобщенности этих стадий и возможной смене режимов эксплуатации жилища (например, при смене его владельца). Речь идет о том, что проект дома разрабатывает одна организация, адаптирует (привязывает к конкретному земельному участку) другая, постройки проектирует третья, строит дом четвертая и т. д.; малоэтажное жилище в течение срока эксплуатации может иметь различные ее режимы (ухода, техосмотров, ремонта). Объединение нескольких стадий -в понятии «сдача под ключ» существенно нейтрализует эту специфику. Но такое объединение сегодня присуще только престижному и некоторой части доступного малоэтажного жилища Большое место еще занимает (и, видимо в перспективе будет занимать) т. н. «хозспособ», когда застройщик сам приобретает типовой проект, сам покупает и комплектует материалы, изделия, инженерное оборудование, услугами профессиональных строительных организаций не пользуется.

На рынке строительства малоэтажного жилища сегодня все более заметное место занимают крупные профессиональные структуры, реализующие принцип «один заказчик — один подрядчик», т. е. от проекта до сдачи жилища его владельцу. Это — европейский стиль строительства, и он со временем станет лидирующим в нашей стране. Но пока необходимо учитывать реалии отечественного жилищного строительства и отражать их в соответствующих регламентах и других нормативных документах. Решение видится в разработке правил, определяющих нормативно-методическое единство всех стадий существования малоэтажного жилища — от его проекта до условий утилизации.

Третья особенность малоэтажного жилища — виды его безопасности, не нашедшие отражения в ФЗ. Прежде всего, сейсмическая безопасность, имеющая важнейшее значение для многих регионов страны. Затем геопатогенная безопасность, т. е. наличие и параметры особых геофизических аномалий участка застройки (пересечение подземных водных потоков, наложение т. н. глобальных сеток, образование геологических разломов и др.), оказывающих негативное воздействие на человека как на участке, так и в самом доме. Экологическая безопасность малоэтажного жилища должна дифференцироваться на экологию района поселения (санитарно-гигиеническое состояние воздушного и водного бассейнов, наличие промышленных производств, водоемов, зеленых зон и др.), экологию участка застройки (наличие или отсутствие радиоактивных излучений, преимущественно радона и продуктов его распада), экологию жилого дома, определяемую совокупностью параметров (микроклиматом помещений—влажность, температура, скорость движения воздуха; составом воздушной среды, включая наличие вредных летучих веществ из полимерных и синтетических материалов в доме; шумовым и вибрационным режимами и др.).

Определенную значимость может иметь видеоэкологическая безопасность.

Полагая, что основные виды безопасности в жилищном строительстве должны быть определены в общем техническом регламенте (ОТР) и, учитывая особенности малоэтажного жилища, целесообразно разработать специальный технический регламент (СТР), отражающий специфику цикла существования этого вида жилища. При этом должны быть решены несколько принципиально важных задач. Прежде всего необходимо разработать, обосновать и регламентировать методики оценки и нормативы степени риска причинения вреда по каждому виду безопасности, что является основной задачей технического регулирования. Эта задача является архиактуальной для всего строительного комплекса (см. «СЭ» No 11, 2004г.).

Второй задачей ОТР и особенно СТР видится методическая и нормативная целостность стадий создания (проектирования), изготовления и комплектации, строительства и эксплуатации малоэтажного жилища. Представляется, что ее решение возможно только на основе обязательности паспорта малоэтажного жилища, разрабатываемого на первой стадии, т. е. при проектировании, отражающего последующие стадии и представляющего основной нормативно-правовой и инструктивный документ на малоэтажное жилище. Такой документ не только обеспечит структурную и методическую целостность и органическую взаимосвязь основных стадий существования малоэтажного жилища; он сможет применяться при регистрации имущества, его страховании и др. операциях. Кроме того, паспорт введет малоэтажное жилище в правовое поле действующего законодательства по защите прав потребителей. Следует отметить, что паспорт малоэтажного жилища уже имеет достаточно полную нормативно-методическую базу (см. «СЭ» No 4 и 7, 1999 г., No 12, 2000 г.).

В общем виде паспорт малоэтажного жилища может содержать:

• учетные сведения (о проектной и строительной организациях, о владельце (собственнике) жилища, о страховании жилища, обременениях и др.);

• общую характеристику жилища, включающую:

а) генеральный план малоэтажного жилища, в т. ч. все параметры земельного участка, особенно харакгерисгаки его безопасности;

б) полные проектные решения дома и построек;

в) характеристики коммуникаций и инженерного оборудования;

• потребительские параметры жилища (показатели его безопасности и комфортности, оценки архитектурно-художественной выразительности и др.);

• указания по строительству (монтажу) жилого здания, построек и благоустройству участка; здесь также должны фиксироваться сведения о выполнении и приемке отдельных этапов работ, • правила эксплуатации жилища (дома и построек) с обязательным указанием мер безопасности;

• права, обязательства и ответственность сторон (подрядчиков и заказчика) с четким их разделением по стадиям существования малоэтажного жилища; правовые отношения должны базироваться на действующем законодательстве и условиях договоров на выполнение работ, • приложения, в которых могут содержаться информационно-справочные материалы, например по перечню действующих законодательных актов и нормативных документов в области жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства, рекомендации по утилизации построек и дома после истечения срока их службы или в случае разрушения, другие сведения, необходимые владельцу жилища в период его эксплуатации.

Разработка и введение паспортов жилых зданий вообще и тем более малоэтажного жилища длительное время игнорируются строительными ведомствами, но без этого трудно будет реализовать нормы и положения не только ФЗ «О техническом регулировании», но и других законов, регулирующих правовые отношения в жилищной сфере. Здесь определяющее значение будет иметь введение в ОТР и СТР требования обязательности паспорта. Иными словами, если не будет установления обязательности паспорта, то не будет ни применения, ни исполнения этого документа, что равнозначно деформации и даже полной профанации принципов технического регулирования. Формальные поводы для этого при желании могут быть найдены, обоснованы и закреплены в подзаконных актах.

Если установление обязательности паспорта малоэтажного жилища не будет реализовано на федеральном уровне (в виде требований ОТР и СТР), то логика развития отечественного жилищного строительства обнажит эту проблему на уровне отношений заказчика и подрядчика, т. е.

на отраслевом (корпоративном) и на производственно-строительном уровнях, и потребует своего решения. Актуальность этой проблемы будет возрастать и обосновываться с развитием правоотношений, возникающих при проектировании и строительстве, при расширении масштабов сертификации домов и жилищ, при их страховании и т. д.

Наряду с другими обстоятельствами, эта проблема и ее решение усилят роль и значимость профессиональных сообществ (ассоциаций, союзов и др.) в области малоэтажного жилищного строительства. Одним из условий создания таких сообществ может стать усиление конкуренции, которая цивилизованно решается соотношением «качество — цена». Качество такой сложной продукции длительного пользования, каким является малоэтажное жилище, должно характеризоваться не просто перечнем самых высоких потребительских параметров, но их стабильностью в процессе эксплуатации, минимальными рисками причинения вреда, гарантиями длительного соответствия проектным решениям. Такие условия потребуют для малоэтажного жилища соответствующего нормативно-правового и инструктивного обеспечения, которое может иметь вид именно паспорта.

В этой же плоскости корпоративного нормотворчества находятся задачи стандартизации, правовой основой которой является ст. 17 ФЗ «О техническом регулировании», предусматривающая возможность разработки стандартов организаций, в т. ч. объединений юридических лиц. Эта возможность в сегодняшней ситуации становится реальной потребностью развития отечественного малоэтажного строительства в условиях усиливающейся конкуренции со стороны инофирм. Обуславливается такая потребность и явно затягивающимся переходным периодом реализации ФЗ «О техническом регулировании»: уже второй год действует этот закон, но не только нет каких-либо ТР в области строительства, но неизвестен даже окончательный их перечень, многие научно-методические вопросы технического регулирования в строительстве не имеют практических решений, участники цикла создания и существования жилых зданий не определились со своим местом в системе технического регулирования.

Невнятность с планами разработки ТР, с правовым будущим СНиП и других нормативных документов, которые десятилетиями формировали т. н. техническую конституцию строительства, задержка с созданием новых национальных стандартов, призванных развивать и реализовывать положения ТР, обуславливают сегодняшнюю приоритетность разработки, введения и применения стандартов организаций. Эти стандарты позволяют оперативно осваивать новые технологии и материалы, методы контроля, а также отрабатывать в реальных условиях правовые отношения, определяемые системой технического регулирования. Не менее важной представляется наработка практического опыта, столь необходимого для создания современных ТР и национальных стандартов. Это обеспечит активное место профессиональных сообществ в системе технического регулирования и, кроме того, существенно облегчит освоение новых принципов техрегулирования производственностроительными структурами, входящими в эти сообщества.

При реализации таких подходов к формированию системы технического регулирования в области жилищного строительства и особенно малоэтажного жилища создается трехуровневая, вертикально интегрированная система обеспечения современных правоотношений на всех стадиях существования строительной продукции. На первом, федеральном уровне, в соответствии с положениями глав 2 и 3 и ст. 13 ФЗ «О техническом регулировании», должны быть разработаны ОТР и СТР, на их основе и в их развитие — национальные стандарты, регламентирующие общетехнические параметры малоэтажного жилища и методы их оценки, структуру паспорта, а также правила, нормы и рекомендации по стандартизации в жилищном строительстве; они должны регламентировать, в частности, методики оценки и нормативы степени риска причинения вреда по видам безопасности, установленным ОТР и СТР, правила постановки малоэтажных домов на производство и обеспечения цикла их существования, процедуры проектирования, сертификации, страхования и др.

На втором, корпоративном (отраслевом) уровне, на основании ст. 17 ФЗ, могут быть подготовлены и применены стандарты организаций, регламентирующие:

порядок разработки, утверждения, учета, применения, изменения и отмены стандартов;

способы и средства обеспечения безопасности малоэтажного жилища на всех стадиях его существования;

методики расчета ущербов при различных степенях рисков и правила их страхования;

новые технологии выполнения работ на стадиях существования жилища;

методы оценки качества малоэтажного жилища и структуру корпоративного паспорта жилища;

системы маркетинга, мониторинга, качества продукции и менеджмента, сертификации и др.

На третье, производственно-строительном уровне, реализующем положения и нормы стандартов организации, в состав которой входят производственные, строительные и другие структуры, обеспечивающие цикл существования малоэтажного жилища, объемы собственного нормотворчества могут быть существенно уменьшены и ограничиваться:

разработкой конструкгорско-технологической документации на основе проектных решений дома, построек и с учетом условий конкретного предприятия;

инструктивным обеспечением безопасного ведения работ при изготовлении комплектов конструкций, деталей и материалов малоэтажного дома, их хранении и перевозке, при монтаже (строительстве) дома, обустройстве участка застройки и др.;

разработкой, при необходимости, технических условий на перевозку и монтаж конструкций дома и построек;

организационно-распорядительной документацией на управление производством, его кадровое обеспечение, системный контроль качества продукции, работ и др.;

введением в паспорт малоэтажного жилища фактических значений его потребительских параметров и передачей паспорта заказчику (владельцу) жилища.

В предлагаемой структуре системы технического регулирования будут органически соединены и взаимосвязаны все его уровни, будет обеспечена активная роль всех участников цикла существования малоэтажного жилища.

Реально оценивая ситуацию с формированием такой структуры системы — при активном формализме первого уровня и пассивности третьего уровня — необходимо акцентировать приоритетность и перспективность работ на втором уровне. Активная оперативность на этом уровне позволит решить как минимум три актуальные задачи: создать и отработать эффективные корпоративные правила деятельности отечественных домостроителей в условиях неизбежной конкуренции на открытых внутренних и мировых рынках; наработать опыт реального технического регулирования до принятия и введения ОТР, СТР и национальных стандартов в области малоэтажного жилищного строительства;

сократить переходный период и уменьшить его инерционность для всех структур — участниц цикла существования малоэтажного жилища.

Такая оценка ситуации актуализирует организационно-структурные проблемы формирования и активной деятельности профессиональных сообществ в области малоэтажного строительства. Количественное и качественное многообразие проектных, производственных, строительных и сервисных структур, реально сегодня работающих на этом рынке, требует выработки и принятая определенных принципов создания таких сообществ.

Исходя из задач второго уровня технического регулирования, их решение возможно только усилиями достаточно крупных и самодостаточных структур. Прежде всего, осуществляющих полный цикл работ от проекта до сдачи объекта, обладающих современными технологиями проектирования, изготовления, комплектации и строительства, располагающих персоналом современной квалификации, освоившим или осваивающим системы качества и менеджмента. С учетом большого регионально-типологического разнообразия отечественного малоэтажного строительства принципы консолидации могут иметь варианты. Это подразумевает создание региональных или типологических сообществ (например, только по деревянному домостроению), сообществ по отдельным стадиям существования малоэтажного жилища, в частности его проектантов и т. д. Однако ведущей роли в решении задач второго уровня технического регулирования иметь они не смогут, что не будет являться препятствием для их участия в решении этих задач, если они объединяются в более крупные профсообщества.

Отечественный опыт формирования профессиональных сообществ в различных областях промышленности и строительства позволяет сделать важный практический вывод: дееспособны сообщества, создаваемые по инициативе участников производства или строительства, и весьма малоэффективны ассоциации, союзы и т. п. структуры, образованные по указанию властей. Этот вывод и вышеуказанные принципы целесообразно учесть при формировании сообщества участников создания современного малоэтажного жилища, находящихся сегодня, по многим оценкам, в ситуации ожидания осознанных или ощущаемых перемен на рынке малоэтажного строительства, в том числе необходимости объединения.

Приоритетность и значимость задач второго уровня технического регулирования — важная, но не единственная проблема, требующая активного участия профессионального сообщества. Выполнение крупных федеральных и региональных заказов, системное повышение квалификации персонала, защита интересов членов сообщества и т. д. — перечень сфер деятельности сообщества весьма обширен.

Кому необходима насосная станция, то приобрести её по доступной цене Вы сможете на сайте интернет-магазина «My Nasos». Здесь товары предоставлены от всех ведущих мировых производителей по разумным ценам.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *